千万人口省会城市楼市新政发布后 有房源降价46万甩卖

继多部门针对优化房地产政策密集发声后,郑州率先官宣“认房不认贷”,紧接着又发布住房公积新政。

8月4日,郑州住房公积金管理中心发布通知称,自2023年8月7日起,在郑州市行政区域内使用住房公积金贷款(含组合贷款)购买家庭首套或改善性住房时,所购住房为新建商品房的,最低首付款比例为20%,所购住房为存量商品房(二手房)的,最低首付款比例为30%。

此前的8月3日,郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“郑15条”),涉及契税政策、改善性住房、金融信贷、公积金、住房交易税费、商品房现房销售、租购并举、土地款分期缴纳等政策。

“郑15条”落地后对市场产生了明显影响,如郑州二手房市场挂牌量有所增加,业主降价出货心态明显。8月3日-8月4日,共有756套房源降价出售,而涨价出售的房源仅68套。

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来源:郑州发布官微

据河南省人民政府门户网站,2022年郑州市常住人口总量增长至1282.8万人,常住人口总量在全国城市中居第11位。

存量房贷利率?

银行回应:具体调整时间要等政策

继央行再提调整存量房贷利率后,郑州最新发布的“郑15条”稳楼市举措出台文件中鼓励在郑各商业银行,依法有序调整存量房个人住房贷款利率。

8月4日早间,网传消息称,有郑州购房者商业房的存量按揭利率已从5.88%降到了4.89%。不过记者联系了包括中国银行、中国工商银行等多家银行在郑州的营业网点工作人员,其均表示目前尚未有相关贷款政策调整通知。

“目前没有最新的政策,还没有通知。”8月4日一早,对于记者存量个人住房贷款利率新政是否已落地的问题,郑州银行一信贷部人士这样回应。而对于后续该行是否会出落地政策,该人士也称“不清楚”。

中国农业银行客服人员表示,“肯定会降,具体落地时间要等通知。”

中国建设银行工作人员表示,目前具体政策还没有说,只是有这个方向,每个城市出台的时间估计也会不同,如果有相应政策,四大行肯定会首先跟进的。

同时,记者向招商银行、交通银行、中信银行、兴业银行、郑州银行分别进行了解,得到的回复大体一致:目前还没收到具体政策,还在等通知。

国泰君安研究所资深市场分析师张新貌预判,推行时间有可能在今年9月或10月。“政策何时落地,要考虑到政策的利率相关方。对银行来说,下调存量房利率,将会压降银行利润,对银行的影响还是比较大的。”

首先,现在存量房贷的规模比较大,房贷作为商业银行优质的资产,调整利率,将会影响银行息差及利润空间。2008年,国内个人住房贷款总规模只有2.98万亿元,现在住房贷款规模约38.8万亿元,当时的贷款规模不到现在的十分之一,如果下调存量房贷利率,对银行的影响程度可以说不可同日而语的,但如果不下调,银行将面临购房者提前还款,客户流失的问题。

“其次,现在银行的净息差面临缩窄,商业银行需要将资金成本先降下来,才有动力下调存量房贷利率。银行可能会等待存款利率时间点的下调,以及央行下一步降息、降准,政策可能会是这样一个传导的操作。”张新貌表示。

新政24小时:二手房挂牌量激增,

多位业主降价甩卖

“郑15条”落地后,郑州二手房市场挂牌量有所增加,业主降价出货心态明显。

记者查阅诸葛找房网站发现,郑州共有约14.16万套二手房在售,新上房源1999套。8月3日-8月4日,共有756套房源降价出售,68套房源涨价出售。

其中,降价幅度较大的房源为一套锦隆阳光都市多层四室复式单位。该房源面积142.07平方米,单价8587元/平方米,现挂牌总价约122万元。

2022年12月,上述房源首次出售,挂牌价约为168万元。8月4日,业主调低房源挂牌总价至122万元,降价总额达46万元,降幅近三成。

今年以来,郑州二手房市场复苏势头强劲。《郑州日报》数据显示,2023年上半年郑州房地产市场二手房网签54239套,同比2022年上半年29282套增长85.2%。

新房市场方面,上半年,郑州地产市场与全国保持同频,经历一场脉冲式复苏。市场在2月、3月迎来了一波短暂的回暖后持续走弱,6月市场以持续回调收尾。

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来源:河南克而瑞

克而瑞研究中心数据显示,郑州主城区上半年住宅市场供求量升,成交价跌。具体来看,郑州主城区累计供应约183万平方米,环比2022年下半年上涨0.2%,同比2022年上半年上涨5%。住宅累计成交约354万平方米,环比上涨90.2%,同比上涨35%;住宅整体均价15049元/平方米,环比降幅7.6%,同比降幅6.1%。

不过据贝壳研究院郑州分院数据,截至2023年6月份,郑州新房库存为1637万平方米,半年均去化周期为17个月。相较于年初超35个月的去化周期,已进一步缩短,供需矛盾整体逐渐缓和。

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今年上半年,郑州新增供应住宅357万平方米,较去年同期增38%。成交587万平方米,同比上涨44%。而从成交套数来看,上半年郑州网签套数为49778套,同比上涨46.8%,环比上涨94.1%,成交量开始触底回升。

“郑州新政意味着新一轮政策宽松期正式开启。我们认为,8月份密集政策将陆续发布。总体上,此类政策对于激活合理住房消费需求和提振市场信心等都有积极的作用。”易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示。

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