第二证券|‘’两翼‘’资产剥离

万科于2012年提出“白银时代”的说法,此后房企转型多元化的趋势愈加明显。

以保利地产(更名前)为例,至2014年底该公司已陆续打造信保基金、养老地产“和熹会”及保利商业平台,并已成立海外事业部。

2015年3月,保利地产管理层在年度业绩会上提及,年内公司新业务一方面将围绕社区做文章,包括商业运营、社区商业、社区养老、房地产金融,另一方面可能通过并购方式实现跨越式发展。

同一年的10月底及11月初,保利小贷(全称广州保利小额贷款股份有限公司)、保利和乐教育(全称保利和乐(珠海)教育科技集团有限公司)分别注册成立,预示着保利的金融及社区配套服务进一步得到扩张。

其中,保利和乐教育定位为保利旗下教育品牌,早期定位的服务群体是0-18岁青少年儿童,此后改为0-22岁,并以青少年儿童启蒙教育、艺术培养、国际教育为主营业务,拥有的产品线包括亲子中心、幼儿园、艺术中心、和乐华美国际学校等。

观点新媒体从接近保利的人士处了解到,保利和乐教育最早是从保利地产武汉公司发展的业务。而2008年起,吴兰玉在武汉公司工作了长达十年,曾担任区域公司助理总经理及副总经理,主管市场营销、客户服务及物业管理相关工作,同样是和乐教育的总经理。

2018年6月,吴兰玉调任为保利物业总经理,但仍保留保利和乐教育的法人、总经理职务,并在2022年9月兼任该子公司的董事长。

接近保利的人士亦表示,教育此前一直是吴兰玉在管的业务。

在股权结构设置上,保利和乐教育曾在2018-2020年引入广东华美国际、深圳邦德文化、保利艺术教育等股东,通过内外部股东的引入实行股权混合,借此提升企业活力。

同时在业务拓展层面,和乐教育过往多与保利相关业务场景结合,包括作为住宅项目的教育配套,以及物业管理平台推广的服务等。但这同样也存在缺乏市场化发展的问题,依赖关联交易并不利于企业独立性的构建。

官网数据显示,自2016年成立以来,保利和乐教育在全国范围内形成了六大经济圈业务布局。全国签约布局项目超150个,其中130多所幼儿园,25所艺术中心,2所国际学校,分布在全国22省65个城市,已开业运营项目达50个。

根据最新出售公告,保利和乐教育2021年及2022年除税后纯利仅有405万元、404.4万元,截至去年底经审核净资产仅约-4404万元。

至于保利小贷,则与保利发展核心金融平台信保基金定位存在差异,前者专注打造以“地产+金融”为特色的互联网金融平台,致力于提供置业、理财、居家等一站式金融服务,后者主要是面向产业投资、并购整合及资产管理的私募股权基金。

但同样不变的是,保利小贷的业务也贴合保利房地产业务。

2017年的一份新闻稿提及,保利小贷依靠保利地产在全国拥有的197个项目,以及1500的销售业绩支撑,开发出多种金融工具。

观点新媒体查询,近年来保利在佛山、苏州、合肥、郑州、中山等地陆续被购房者指出有涉嫌“首付贷”,而提供资金渠道的正是保利小贷。该公司目前由保利发展持股94%,保利投资持股6%。

年报亦披露,保利发展的非流动资产中,发放贷款和垫款的余额从2018年3.20亿元提高至2020年的17.92亿元,主要由于小贷业务规模扩大;此后两年有所降低,至去年底仍有11.85亿元。

与之相对应,2022年前保利签约销售额持续保持增长,去年有所降低,但销售规模仅次于碧桂园。

截至今年3月底,保利小贷总资产15.42亿元,净资产13.06亿元,这也是本次保利发展剥离的最重要子公司。

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